Inneboendeavtal (hyra ut rum i din bostad)
Ett inneboendeavtal används när du hyr ut ett rum i den bostad du själv bor i – i din villa, bostadsrätt eller hyresrätt. Det är inte en andrahandsuthyrning: bor du själv kvar och den inneboende bara hyr ett rum med tillgång till gemensamma utrymmen behöver du varken hyresvärdens samtycke, styrelsens tillstånd eller hyresnämndens beslut. En hyresgäst får dock inte inrymma utomstående personer i en utsträckning som hyresvärden inte skäligen ska behöva godta (12 kap. 41 § jordabalken), och motsvarande gräns gäller för bostadsrättshavare enligt bostadsrättslagen.
Vilka regler som styr hyran och uppsägningen beror på bostaden. Äger du bostaden eller är bostadsrättshavare gäller privatuthyrningslagen (2026:772), som den 1 juli 2026 ersatte lagen om uthyrning av egen bostad: hyran avtalas fritt, men hyresnämnden kan på den inneboendes ansökan sätta ned en hyra som är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande uthyrningar (2 kap. 5 §), uppsägningstiden är tre månader för båda parter (6 kap. 1–2 §§), och villkor som är sämre för den inneboende än lagen är utan verkan (1 kap. 4 §). För avtal som ingicks före den 1 juli 2026 gäller den äldre lagen med sin kostnadsbaserade hyresregel. Hyr du själv din bostad (hyresrätt) gäller i stället 12 kap. jordabalken: hyran ska vara skälig i förhållande till din egen hyra, och tar du ut för mycket kan hyresnämnden besluta om återbetalning upp till två år tillbaka. En inneboende har aldrig besittningsskydd, eftersom rummet är en del av upplåtarens egen bostad (12 kap. 45 § första stycket jordabalken).
Fyll i fälten, ladda upp PDF:en på esigner.se och signera med BankID. Båda parter får en tidsstämplad kopia som dokumenterar hyra, deposition och uppsägningsvillkor.
Fyll i och signera med BankID
Fyll i fälten nedan, lägg till vilka som ska signera och betala med Klarna. Allt sker här — du behöver inte ladda ner något.
Steg 1 av 4
1. Parterna
Uthyrare (bor själv i bostaden)
Inneboende
Gratis · utan konto · sparas inte förrän du laddar ner
Så blir dokumentet
Inneboendeavtal
Avtal om uthyrning av rum i uthyrarens egen bostad
1. Parterna
Uthyrare (bor själv i bostaden)
Namn
Personnummer
Adress
Postnummer och ort
Telefon
E-post
Inneboende
Namn
Personnummer
Adress
Postnummer och ort
Telefon
E-post
2. Bostaden och rummet
Bostadens adress
Rum som hyrs ut (läge/storlek)
Möblerat / omöblerat
Gemensamma utrymmen som får användas (kök, badrum, tvättstuga m.m.)
3. Tillämplig lag
[ ] Uthyraren äger bostaden eller är bostadsrättshavare — privatuthyrningslagen (2026:772) gäller
[ ] Uthyraren hyr själv bostaden (hyresrätt) — 12 kap. jordabalken gäller
Uthyraren bor själv i bostaden under hela hyrestiden. Upplåtelsen är därmed en inneboendeupplåtelse och inte en andrahandsuthyrning. Villkor i detta avtal som är sämre för den inneboende än tvingande lag är utan verkan.
4. Hyrestid
[ ] Tills vidare (löper tills avtalet sägs upp)
[ ] Tidsbestämd (upphör vid slutdatum, men kan sägas upp i förtid enligt punkt 9)
Startdatum
Slutdatum (vid tidsbestämd)
5. Hyra och betalning
Månadshyra (SEK)
Vad som ingår (el, värme, vatten, internet)
Förfallodag varje månad
Betalas till (kontonummer)
6. Deposition
Deposition (SEK)
Betalas senast
Återbetalas senast (antal dagar efter avflyttning)
Depositionen återbetalas efter avflyttning, med avdrag endast för styrkta krav såsom obetald hyra eller skador utöver normalt slitage.
7. Användning och ordningsregler
Rummet upplåts för bostadsändamål åt den inneboende personligen. Den inneboende får inte överlåta avtalet, hyra ut rummet vidare eller stadigvarande inrymma ytterligare personer. Den inneboende ska visa hänsyn till övriga i hushållet och grannar samt vårda rum och gemensamma utrymmen väl.
Husdjur (tillåtet/ej tillåtet)
Rökning (tillåtet/ej tillåtet)
Övriga ordningsregler
8. Skick vid tillträde
Anmärkningar om rummets skick / inventarieförteckning (bifogas)
9. Uppsägning
Gäller privatuthyrningslagen (2026:772) får var och en av parterna säga upp ett avtal som löper tills vidare till det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader från uppsägningen (6 kap. 2 §); ett tidsbestämt avtal upphör vid hyrestidens slut, men den inneboende får alltid säga upp det med tre månaders frist (6 kap. 1 §). Gäller 12 kap. jordabalken är uppsägningstiden tre månader för avtal som löper tills vidare. Uppsägning ska ske skriftligt.
10. Besittningsskydd
Den inneboende har inte rätt till förlängning av hyresavtalet när hyrestiden löper ut eller avtalet sägs upp, eftersom rummet utgör en del av upplåtarens egen bostad (12 kap. 45 § första stycket jordabalken). Inte heller privatuthyrningslagen (2026:772) ger rätt till förlängning.
11. Försäkring och folkbokföring
Den inneboende ansvarar för att teckna egen hemförsäkring för sin egendom och ska göra flyttanmälan till Skatteverket vid inflyttning. Uthyraren ansvarar för bostadens försäkring i övrigt.
12. Underskrift
Avtalet är upprättat i två exemplar, ett till varje part. Vid elektronisk signering anses båda parter ha mottagit sitt exemplar när den signerade kopian gjorts tillgänglig digitalt.
Ort och datum
Uthyrare (underskrift)
Ort och datum
Inneboende (underskrift)
Föredrar du att fylla i manuellt?
Ladda ner mallen gratis
PDF för utskrift · redigerbar Word (.docx)
Vad mallen innehåller
- Parterna: uthyrare och inneboende
- Bostaden, rummet som hyrs ut och vilka gemensamma utrymmen som ingår
- Vilken lag som styr: privatuthyrningslagen (ägd bostad/bostadsrätt) eller 12 kap. jordabalken (hyresrätt)
- Hyrestid: tills vidare eller tidsbestämd
- Månadshyra i SEK, vad som ingår och förfallodag
- Deposition och hur den återbetalas
- Ordningsregler, skick vid tillträde och hemförsäkring
- Uppsägningstider, besittningsskydd och underskrifter
Så signerar du den med BankID
- 1
Ladda ner mallen. Ladda ner inneboendeavtal som PDF eller Word.
- 2
Fyll i. Fyll i uppgifterna i dokumentet på din egen dator.
- 3
Ladda upp och signera. Ladda upp den ifyllda PDF:en på esigner.se, lägg till e-postadresserna och signera med BankID.
Efter signering: den inneboende gör flyttanmälan till Skatteverket
Den som flyttar in ska folkbokföra sig där den faktiskt bor. Den inneboende gör en flyttanmälan till Skatteverket inom en vecka från inflyttningen, så att folkbokföringsadressen stämmer med det signerade avtalet.
Som uthyrare påverkas du inte av att den inneboende folkbokför sig på adressen – folkbokföringen ger inga rättigheter till bostaden. Den inneboende bör också teckna en egen hemförsäkring, eftersom uthyrarens försäkring normalt inte omfattar den inneboendes egendom.
Källa och juridisk grund
När en privatperson hyr ut en del av sin ägda bostad eller bostadsrätt gäller privatuthyrningslagen (2026:772), som den 1 juli 2026 ersatte lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad och som är tvingande till den inneboendes förmån (1 kap. 4 §). Hyr uthyraren själv sin bostad (hyresrätt) gäller i stället 12 kap. jordabalken (hyreslagen). En inneboende har inte besittningsskydd i något av fallen.
Privatuthyrningslag (2026:772) (öppnas i ny flik)Vanliga frågor
- Behöver jag tillstånd för att ha en inneboende?
- Nej. Att ha inneboende räknas inte som andrahandsuthyrning så länge du själv bor kvar i bostaden och den inneboende inte använder den självständigt. Du behöver alltså varken hyresvärdens samtycke eller styrelsens tillstånd. Gränsen: en hyresgäst får inte inrymma utomstående personer i en utsträckning som hyresvärden inte skäligen ska behöva godta (12 kap. 41 § jordabalken), och flyttar du själv ut blir det en andrahandsuthyrning som kräver samtycke eller tillstånd.
- Hur hög hyra får jag ta ut av en inneboende?
- Äger du bostaden eller är bostadsrättshavare gäller privatuthyrningslagen (2026:772): hyran avtalas fritt mellan er, men är den väsentligt högre än den hyra som i allmänhet tas ut för liknande uthyrningar kan hyresnämnden på den inneboendes ansökan sätta ned den till ett skäligt belopp (2 kap. 5 §). Den äldre, kostnadsbaserade regeln gäller bara för avtal ingångna före den 1 juli 2026. Hyr du själv din bostad ska hyran vara skälig i förhållande till din egen hyra för motsvarande del, med ett påslag på högst cirka 15 procent om rummet är möblerat.
- Kan en inneboende kräva tillbaka för hög hyra?
- Vid uthyrning av rum i en hyresrätt kan hyresnämnden på den inneboendes ansökan besluta att hyresvärden ska betala tillbaka det som tagits emot utöver skälig hyra, med ränta, upp till två år bakåt (12 kap. 55 f § jordabalken); ansökan ska göras senast tre månader efter att den inneboende lämnat rummet. Under privatuthyrningslagen (2026:772) finns ingen retroaktiv återbetalning – hyresnämnden kan bara sätta ned hyran framåt i tiden, från dagen för ansökan (2 kap. 6 §).
- Vilken uppsägningstid gäller för en inneboende?
- Under privatuthyrningslagen (2026:772) sägs ett avtal som löper tills vidare upp till det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen, av båda parter (6 kap. 2 §). Ett tidsbestämt avtal upphör vid hyrestidens slut, men den inneboende får alltid säga upp det med samma tre månaders frist (6 kap. 1 §) – en längre uppsägningstid för den inneboende kan inte avtalas till dennes nackdel. Gäller i stället 12 kap. jordabalken (rum i hyresrätt) är uppsägningstiden för ett avtal som löper tills vidare tre månader.
- Har en inneboende besittningsskydd, och vad gäller för depositionen?
- Nej. En inneboende har inte rätt till förlängning av hyresavtalet, eftersom rummet är en del av upplåtarens egen bostad (12 kap. 45 § första stycket jordabalken), och även privatuthyrningslagen (2026:772) saknar besittningsskydd – något avstående behöver alltså inte godkännas av hyresnämnden. Depositionen är inte lagreglerad; en till två månadshyror är vanligt, och den ska återbetalas efter avflyttning med avdrag endast för styrkta krav, till exempel obetald hyra eller skador utöver normalt slitage.
Undrar du om en elektronisk signatur håller juridiskt? Läs om elektronisk signering →
Andra mallar
Se alla mallarDen här mallen är en allmän utgångspunkt och utgör inte juridisk rådgivning. Kontrollera att innehållet passar din situation och sök juridisk hjälp vid tvekan.