Hyresavtal för lokal (mall)
Ett hyresavtal för lokal reglerar uthyrning av kontor, butik, lager eller andra lokaler mellan två företag. Vid lokalhyra är båda parter näringsidkare, avtalstiderna är ofta flera år, och avtalet behöver täcka sådant som inte finns i bostadshyra: moms, driftskostnadstillägg, indexreglering, säkerhet och besittningsskyddet.
Reglerna finns i 12 kap. jordabalken (hyreslagen). Lokalhyresgäster har ett indirekt besittningsskydd: hyresvärden kan vägra förlängning, men blir då som huvudregel ersättningsskyldig med minst en årshyra (12 kap. 57-58 b §§) — om inte parterna avtalat bort skyddet i en särskild handling, som i vissa fall kräver hyresnämndens godkännande (12 kap. 56 §). Uppsägningstiden är minst nio månader när avtalet löper tills vidare eller på bestämd tid längre än nio månader (12 kap. 4 §). Hyran ska vara till beloppet bestämd; en indexklausul är bara giltig om avtalet är träffat på bestämd tid om minst tre år (12 kap. 19 § tredje stycket).
Fyll i fälten, ladda upp PDF:en på esigner.se och signera med BankID. Båda parter får en tidsstämplad kopia som dokumenterar vad som avtalats om lokalen, hyran och regleringen.
Fyll i och signera med BankID
Fyll i fälten nedan, lägg till vilka som ska signera och betala med Klarna. Allt sker här — du behöver inte ladda ner något.
PNG eller JPG, högst 1,5 MB. Visas högst upp i dokumentet i stället för esigner-logotypen.
Steg 1 av 4
1. Parterna
Hyresvärd
Hyresgäst
Gratis · utan konto · sparas inte förrän du laddar ner
Så blir dokumentet
Hyresavtal för lokal
Avtal om hyra av lokal enligt 12 kap. jordabalken
1. Parterna
Hyresvärd
Företagsnamn
Organisationsnummer
Adress
Kontaktperson
Telefon / e-post
Hyresgäst
Företagsnamn
Organisationsnummer
Adress
Kontaktperson
Telefon / e-post
2. Lokalen
Fastighetens adress
Fastighetsbeteckning
Lokalens läge i byggnaden (plan/del)
Yta (m²)
Antal parkeringsplatser som ingår
Gemensamma utrymmen och faciliteter som hyresgästen får använda
Lokalen hyrs ut i befintligt skick, besiktigad av hyresgästen. Parterna upprättar ett tillträdesprotokoll som dokumenterar lokalens skick vid tillträdet.
3. Användning
Avtalad användning (t.ex. kontorsverksamhet, butik, lager)
Lokalen får endast användas för den avtalade verksamheten. Ändrad användning kräver hyresvärdens skriftliga samtycke, bland annat därför att ändringen kan påverka hyresvärdens frivilliga beskattning för moms. Hyresgästen svarar för och bekostar de myndighetstillstånd som den egna verksamheten kräver.
4. Hyrestid och uppsägning
Tillträdesdag
Hyrestid till och med (minst tre år för att indexklausulen i punkt 8 ska gälla)
Förlängningstid vid utebliven uppsägning (t.ex. tre år i taget)
Avtalet är träffat på bestämd tid. Uppsägning ska ske skriftligen senast nio månader före hyrestidens utgång; annars förlängs avtalet med den angivna förlängningstiden på oförändrade villkor, jfr 12 kap. 3 och 4 §§ jordabalken. Hyresvärdens uppsägning ska uppfylla formkraven i 12 kap. 58 § — den ska ange villkoren för förlängning eller orsaken till att förlängning vägras samt upplysa hyresgästen om att tvisten ska hänskjutas till hyresnämnden för medling inom två månader, annars är uppsägningen utan verkan.
5. Hyra och betalning
Årshyra exklusive moms och tillägg (kr)
Betalning (månadsvis/kvartalsvis i förskott)
Förfallodag
Konto för betalning
Hyran betalas i förskott utan anmodan. Vid dröjsmål utgår dröjsmålsränta enligt räntelagen från förfallodagen.
6. Mervärdesskatt
[ ] Hyresvärden är frivilligt beskattad för uthyrningen — hyra och tillägg debiteras med vid var tid gällande moms (f.n. 25 %)
[ ] Uthyrningen omfattas inte av frivillig beskattning — hyran debiteras utan moms
Hyresgästen bekräftar att lokalen stadigvarande ska användas i momspliktig verksamhet och ska utan dröjsmål skriftligen underrätta hyresvärden om förhållanden som ändrar hyresgästens momsstatus eller lokalens användning. Hyresgästen ska ersätta den skada hyresvärden lider genom förlorad avdragsrätt eller jämkning av moms som beror på hyresgästens förhållanden.
7. Driftskostnader och tillägg
Tillägg för värme, kyla, vatten och avlopp (kr/år eller à conto/månad)
El: eget abonnemang / ingår med tillägg
Ersättning för fastighetsskatt (andel eller kr/år)
À conto-belopp betalas tillsammans med hyran och stäms av årligen mot faktiska kostnader med en specificerad avräkning. Kostnader som avser hyresgästens exklusiva användning betalas av hyresgästen direkt.
8. Indexklausul
Hyran justeras den 1 januari varje år, första gången året efter tillträdet, med den procentuella förändringen i konsumentprisindex (KPI, SCB) mellan oktoberindex året före justeringen och oktoberindex för basåret (tillträdesåret). Hyran understiger dock aldrig den avtalade bashyran. Klausulen gäller därför att avtalet är träffat på bestämd tid om minst tre år, jfr 12 kap. 19 § tredje stycket jordabalken — vid kortare hyrestid är en indexklausul utan verkan och hyran utgår med bashyran.
9. Säkerhet
[ ] Deposition
[ ] Bankgaranti
[ ] Moderbolagsborgen eller annan borgen
Belopp (antal månadshyror inklusive moms och tillägg)
Bank / borgensman
Säkerheten gäller för hyresgästens samtliga förpliktelser enligt avtalet och ska upprätthållas med justerat belopp under hela hyrestiden. Hyreslagen sätter ingen beloppsgräns för säkerhet vid lokalhyra. En deposition sätts in på ett särskilt konto och får inte disponeras av någon av parterna ensam.
10. Underhåll, skick och ändringar
Hyresvärden svarar för yttre underhåll av byggnaden och för fastighetens gemensamma tekniska installationer. Hyresgästen svarar för det inre underhållet av lokalen — ytskikt, inredning och installationer som hyresgästen själv har tillfört — och ska vårda lokalen väl. En gränsdragningslista kan biläggas avtalet.
Byggnadstekniska ändringar och uppsättning av skyltar på fasad kräver hyresvärdens skriftliga samtycke. Samtycke till sedvanlig verksamhetsskyltning får inte vägras utan saklig grund.
Hyresvärden håller byggnaden försäkrad. Hyresgästen försäkrar egen inredning, varor och avbrott i verksamheten och svarar för skada som hyresgästen eller någon som hyresgästen ansvarar för vållar genom vårdslöshet.
11. Överlåtelse och andrahandsupplåtelse
Hyresrätten får inte överlåtas och lokalen inte upplåtas i andra hand utan hyresvärdens skriftliga samtycke, jfr 12 kap. 32 och 39 §§ jordabalken. En hyresgäst som ska överlåta den verksamhet som bedrivs i lokalen kan i vissa fall få hyresnämndens tillstånd till överlåtelsen om hyresvärden vägrar utan skälig anledning (12 kap. 36 §), och tillstånd till andrahandsupplåtelse kan ges enligt 12 kap. 40 §. Ändring av det bestämmande inflytandet i hyresgästbolaget jämställs med överlåtelse enligt detta avtal.
12. Besittningsskydd
Hyresgästen har indirekt besittningsskydd enligt 12 kap. 56-60 §§ jordabalken när hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd: vägras förlängning utan godtagbart skäl, eller krävs oskäliga villkor, har hyresgästen rätt till ersättning med minst en årshyra enligt 12 kap. 58 b §.
[ ] Inget avstående från besittningsskyddet har träffats
[ ] Avstående från besittningsskyddet har träffats i en särskilt upprättad handling, som bilagts avtalet (kräver i vissa fall hyresnämndens godkännande, jfr 12 kap. 56 §)
13. Förverkande och återlämnande
Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet i förtid bland annat om hyresgästen dröjer med betalning av hyran mer än två vardagar efter förfallodagen, jfr 12 kap. 42 § jordabalken. Hyresgästen kan återvinna hyresrätten genom att betala inom två veckor från delgiven underrättelse, jfr 12 kap. 44 §.
Vid avflyttning återlämnas lokalen utrymd, städad och i samma skick som vid tillträdet, med undantag för normalt slitage. Inredning och installationer som hyresgästen tillfört tas bort och skador åtgärdas, om inte parterna skriftligen kommer överens om att de ska lämnas kvar utan ersättning. Parterna upprättar ett avflyttningsprotokoll.
14. Underskrift
Avtalet signeras elektroniskt. Båda parter får tillgång till det signerade dokumentet och bekräftar innehållet genom signeringen. För varje part signerar en behörig firmatecknare eller ombud med fullmakt.
Ort och datum
För hyresvärden (underskrift)
Ort och datum
För hyresgästen (underskrift)
Föredrar du att fylla i manuellt?
Ladda ner mallen gratis
PDF för utskrift · redigerbar Word (.docx)
Vad mallen innehåller
- Hyresvärd och hyresgäst med organisationsnummer och kontaktperson
- Lokalen — adress, fastighetsbeteckning, yta, gemensamma utrymmen och parkering
- Avtalad användning och hyresgästens ansvar för tillstånd
- Hyrestid om tre år med niomånaders uppsägningstid och automatisk förlängning
- Hyra, driftskostnadstillägg, fastighetsskatt och KPI-indexklausul (kräver minst treårigt avtal)
- Moms vid frivillig beskattning av lokaluthyrningen (25 %)
- Säkerhet, underhållsfördelning, överlåtelse och andrahandsupplåtelse
- Indirekt besittningsskydd, förverkande, återlämnande och signaturfält
Så signerar du den med BankID
- 1
Ladda ner mallen. Ladda ner hyresavtal lokal som PDF eller Word.
- 2
Fyll i. Fyll i uppgifterna i dokumentet på din egen dator.
- 3
Ladda upp och signera. Ladda upp den ifyllda PDF:en på esigner.se, lägg till e-postadresserna och signera med BankID.
Ska besittningsskyddet avtalas bort? Ansök hos hyresnämnden
Om parterna vill att det indirekta besittningsskyddet inte ska gälla, måste avståendet tas in i en särskilt upprättad handling, skild från hyresavtalet. Träffas överenskommelsen innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd, gäller den som huvudregel bara om hyresnämnden godkänner den.
Hyresnämndens blankett HN3 fungerar både som överenskommelse och som ansökan om godkännande. Ange i vilken situation avståendet ska gälla — ett avstående som åberopas för en annan uppsägningsgrund än den angivna gäller inte. Utan godkänt avstående behåller hyresgästen rätten till ersättning enligt 12 kap. 58 b § jordabalken.
Källa och juridisk grund
Mallen bygger på 12 kap. jordabalken (1970:994), hyreslagen, som även reglerar hyra av lokal. Vid lokalhyra gäller indirekt besittningsskydd, minst nio månaders uppsägningstid vid längre avtal och särskilda regler om indexklausuler.
12 kap. jordabalken (hyreslagen) (öppnas i ny flik)Vanliga frågor
- Vad innebär det indirekta besittningsskyddet för lokaler?
- En lokalhyresgäst har inte rätt till förlängning av avtalet, men om hyresvärden säger upp utan godtagbart skäl enligt 12 kap. 57 § jordabalken — eller kräver oskäliga villkor för förlängning — ska hyresvärden betala ersättning med minst en årshyra, och därutöver ersätta större förluster, enligt 12 kap. 58 b §. Skyddet gäller när hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd. Hyresgästen måste hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling inom två månader från uppsägningen, annars förfaller rätten till ersättning.
- Vilken uppsägningstid gäller för ett lokalhyresavtal?
- För avtal som löper tills vidare är uppsägningstiden nio månader. Ett avtal på bestämd tid längre än nio månader måste sägas upp senast nio månader före hyrestidens utgång — annars förlängs det, i den här mallen med tre år i taget. Kortare tider gäller bara för korta avtal (t.ex. tre månader vid hyrestid mellan tre och nio månader), och parterna kan alltid avtala om längre uppsägningstid än lagens minimum, jfr 12 kap. 4 § jordabalken.
- Får hyresavtalet innehålla en indexklausul?
- Bara på vissa villkor. Hyran för en lokal ska enligt 12 kap. 19 § jordabalken vara till beloppet bestämd i avtalet, men om avtalet är träffat på bestämd tid om minst tre år får hyran knytas till en annan beräkningsgrund, till exempel konsumentprisindex. En indexklausul i ett kortare eller tillsvidarelöpande avtal är utan verkan. Omsättningsbaserad hyra är däremot tillåten oavsett hyrestid.
- Kan hyresgästen avstå från besittningsskyddet?
- Ja. En överenskommelse om avstående ska tas in i en särskilt upprättad handling — den får inte skrivas in i själva hyresavtalet. Träffas överenskommelsen innan hyresförhållandet varat längre än nio månader, krävs som huvudregel hyresnämndens godkännande; undantag gäller bl.a. för överenskommelser på högst fem år när hyresvärden ska bedriva egen verksamhet i lokalen eller en andrahandsupplåtelse ska upphöra, jfr 12 kap. 56 § jordabalken. Hyresnämnden tillhandahåller blankett (HN3) som är både överenskommelse och ansökan.
- Ska det vara moms på lokalhyran?
- Lokaluthyrning är momsfri som utgångspunkt, men hyresvärden kan bli frivilligt beskattad för uthyrningen enligt mervärdesskattelagens regler om frivillig beskattning. Då läggs 25 % moms på hyran och tilläggen, och hyresvärden får i gengäld dra av ingående moms på kostnader för lokalen. Frivillig beskattning förutsätter att hyresgästen stadigvarande använder lokalen i momspliktig verksamhet — avtalet bör därför förplikta hyresgästen att upplysa om ändringar i sin momsstatus.
Undrar du om en elektronisk signatur håller juridiskt? Läs om elektronisk signering →
Andra mallar
Se alla mallarDen här mallen är en allmän utgångspunkt och utgör inte juridisk rådgivning. Kontrollera att innehållet passar din situation och sök juridisk hjälp vid tvekan.